Kể cả với những dự án nhà ở thương mại có chất lượng vào hàng tối thiểu và mức giá bán thấp nhất trên thị trường thì cũng vẫn xa tầm với của khoảng 80% người dân thành thị.
Biểu đồ so sánh khả năng mua nhà của người dân tại một số nước trong khu vực. Nguồn: VCSC
Đó là một nhận định nằm trong Báo cáo nghiên cứu chuyên đề về bất động sản (BĐS) của Công ty CP Chứng khoán Bản Việt (VCSC).
Cũng trong nghiên cứu này, VCSC dẫn ước tính của UN Habitat trong báo cáo “Vietnam Housing Sector Profile”, thì số hộ gia đình đô thị có thu nhập cao nhất có khả năng mua nhà ở với chất lượng tối thiểu (tức loại căn hộ có diện tích chỉ 60m2 và giá bán 700 triệu đồng) chỉ chiếm khoảng 5%.
UN Habitat cho rằng, lý do là vì “hầu hết các hộ gia đình tại đô thị không đủ khả năng mua một căn nhà lâu dài hiện đại, diện tích nhỏ, cho dù giả định họ có đủ tiêu chuẩn và được vay tín dụng để mua nhà”.
Nếu so sánh với các nước khác trong cùng khu vực, thì khả năng mua nhà của người dân Việt Nam thấp hơn rất nhiều lần. Vì rằng, chỉ xét riêng loại nhà ở có giá phải chăng tại Việt Nam cũng đã cao gấp gần 8-9 lần mức thu nhập của hộ gia đình trung lưu mỗi năm, đây là mức rất cao so với các nước khác trong khu vực.
Vì thế theo VCSC, có rất nhiều lý do khác nhau khiến người Việt khó có thể mua được nhà như: Chi phí đất quá cao, thu nhập hàng tháng còn thấp, hỗ trợ của Chính phủ còn hạn chế....
Cụ thể, về chi phí đất tại Việt Nam hiện khá cao, chiếm tầm 30% tổng chi phí phát triển dự án của phân khúc nhà ở giá phải chăng. Đây chính là nguyên nhân khiến chủ đầu tư khó có thể giảm tổng chi phí phát triển dự án để đưa ra thị trường những sản phẩm có giá mềm hơn.
Hơn nữa, mức thu nhập bình quân của phần đa người dân Việt Nam hiện còn rất thấp so với tiêu chuẩn của thế giới trong khi nhiều loại vật liệu xây dựng sử dụng trong quá trình triển khai dự án nhà ở từ thép đến xi măng lại không hoàn toàn được sản xuất trong nước khiến giá thành khá cao.
Chính sự chênh lệch này khiến các chủ đầu tư khó đáp ứng được toàn bộ các đối tượng có thu nhập khác nhau. Đây cũng là tình trạng được ghi nhận ở một số nước khác, chẳng hạn như Ấn Độ vốn có mức thu nhập tương đương Việt Nam.
Mặt khác, theo một nghiên cứu của VCSC, sự hỗ trợ từ phía Chính phủ cũng vẫn còn nhiều hạn chế, đơn cử như việc mới đây Chính phủ có đưa ra chương trình phát triển nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa có một chính sách toàn diện giúp khuyến khích việc phát triển nhà ở giá phải chăng vì mục đích thương mại.
"Nếu có thể giảm được tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại thì các yếu tố cung cầu của thị trường có thể quyết định việc phát triển nhà ở giá phải chăng, nếu làm được như vậy thì sẽ có nhiều hơn các doanh nghiệp tư nhân có thể tham gia vào thị trường này", một nội dung trong báo cáo của VCSC.
Ngoài ra, còn một nguyên nhân nữa khiến cho việc đáp ứng nhà ở cho người dân còn hạn chế đó là sự thiếu sáng tạo, tầm nhìn ngắn hạn của khá nhiều chủ đầu tư BĐS hiện nay.
VCSC chỉ ra rằng, phần lớn chủ đầu tư BĐS Việt Nam hiện nay thay vì vạch ra tầm nhìn chiến lược dài hạn thì chỉ chăm chăm vào xu hướng tận dụng thời cơ.
Đó cũng là lý do, bất kể khi nào phân khúc nhà ở cao cấp phục hồi là lập tức các chủ đầu tư đồng loạt chuyển sang phân khúc này để tìm kiếm lợi nhuận, vì biên lợi nhuận của phân khúc này bao giờ cũng cao hơn nhiều so với phân khúc nhà ở giá phải chăng.
Như vậy, các chủ đầu tư BĐS tại Việt Nam không có nhiều động lực để sáng tạo nhằm khai thác nhu cầu dài hạn của phân khúc nhà ở giá phải chăng và mang lại lợi nhuận cao, vì điều này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn cũng như sự tập trung cao độ.
